【全文8590字，阅读大概需要18分钟。】
导语：买房，本身就是一个不断平衡和妥协的过程，宁愿不买，也不要错买。
原创|大胡子李俊怀
因为靠近深圳、因为粤港澳大湾区的规划、因为不限购，最近惠阳的楼市异常火爆。
缺货的缺货，有货的一经推出就被抢完，很多项目前期能贷款现在只针对全款等等之类的火爆现象不断上演。
但大家也一定要记住：
任何投资市场有机会就会有坑。一旦失去理智，很多人一定会买错。天使和魔鬼往往是共存的。
在这种火爆的楼市下，在这种失去理智的氛围下，很多没有价值的项目开始大卖，很多人一定会买错。
那么今天我就来告诉大家，惠阳买房，哪些地方一定是坑千万不要碰，而哪些地方最有价值，而又要如何投资呢？
粤港澳大湾区将至，惠阳楼市已疯
1、湾区规划，你到底什么时候来？
唱了将近一个月的大湾区规划说要6月初出台，但是现在犹抱琵琶半遮面，6月已经将近过半都迟迟未出。
作为继雄安、海南自贸港后的最高级别的国家战略规划。要整合两种制度，11个城市的发展，的确需要深谋远虑，高瞻远瞩，深入打磨，这也可以理解。
规划一天不出，规划一天的热度就不会消减。
最直接是反应在了粤港澳概念的股票上面，很快会更加明显。
但是我先声明一下，大家炒股千万不要去追题材，追题材的人一定会被割韭菜。最核心就是因为你的心态不对，想短炒赚快钱往往一定亏钱。
对于买房也一样，现在粤港澳大湾区之下，大家去投资粤港澳、环深城市，绝对不要抱着规划一出大涨两年就抛的幻想。
你必须做好至少持有5年以上的准备，看长期发展，而且关键更要选对城市和区域。其实，这一点现在在全国投资买房都适用。
除了股票蹭热度，另外一个湾区也在抓住机会蹭热度，那就是杭州湾。
的确，杭州湾实际上比粤港澳这个湾在幅度上是要更弯，但是实力上却不是能和粤港澳湾区相提并论的湾。
不然国家为什么挑的是粤港澳作为国家级的湾区，作为国家战略去推行呢？
好，今天主角是粤港澳，不是杭州湾，下次找个时间再给大家分析杭州湾。
那到底粤港澳湾区规划什么时候出台，从5月底，说到6月初，一直到现在，根据市场的反应和风声，我认为最慢应该都是这个月底！
当然，话说来，6月初，6月底出台对咱们来说都不是最重要。
重要的是对于这个规划出来之前，在房产投资方面我们能做些什么。
来看下当前处在湾区，而且紧靠深圳，同时又不限购的惠阳楼市是一个怎样的情况。
虽然说火爆这个词有点俗，但是我只能用这么俗的字眼来形容当前的惠阳。
2、惠阳楼市火爆，现场一天一变。
有价值的区域处于供不应求的局面。
在粤港澳湾区的规划刺激下，又有靠近深圳这个得天独道的优势，再加上不限购、房价相对便宜三大优势之下，惠阳已经从深圳人的惠阳变成了全国人民的惠阳。
近两个月80%的深圳人市场下降到了60%，被全国各地抢去了份额，惠阳楼市迎来了多年未见的大高潮和最明媚的春天。
所以，现在整个惠阳市场，有价值的区域实际上非常缺货。
该卖完的已经卖完、因为限价卖不到心里预期价的捂盘的捂盘，有货的项目一经推出3天清货，拿预售证的又跟不上销售的节奏。
货量变少，但是从全国各地赶来买的人却咱增多，形成了供不应求的局面。
所以，2个月前很多项目都还能正常接受贷款，但是现在能做按揭的项目越来越少。
能做贷款的项目越来越少。
有些项目今天和你说能做贷款，明天就找一个冠冕堂皇的理由告诉你：不好意思，由于银行额度紧，我们这边不再接待按揭客户，房源只针对全款客户。
赤裸裸的鄙视，也许你不服气，但是人家就算全款也依然能把房子卖掉。
这一刻，如果能碰到还可以做贷款的项目请你一定要珍惜。
当然，一定是在这个项目本身就有投资价值的前提下，如果一个项目没有投资价值，能做2成首付也不买。
如果有很高的投资价值，全款也要抢着买，所以关键看价值！
前期可以专场选房，现在只能集体摇号，体验感差，还未必买得到。
前期跟着我们去线下，包括去海南，去东南亚考察的朋友，应该会有明显的对比，现在的买房哪有体验，都是体罚好嘛。
开盘通知说变就变，烈日下排队两小时等候，销售态度爱理不理，定房只有3分钟考虑……这些体验，我相信此刻都在全国很多地方上演。
4万人摇400多套房子的成都，银行排队验资当场晕倒的杭州，买房要交500万诚意金，买千万豪宅都得蹲地排队的深圳……
当前的惠阳和这些现象比起来也只不过小巫见大巫。
很多项目，摇号是必须的，排队也是必须的，这一刻买房就不要去纠结体验感了。
体验感在疯狂的楼市之下完全不值钱，能抢到有价值的房子才是最大利益。
唯一一点值得庆幸的是：
限购还没落地，当前外地人买惠阳还有机会。
而且惠阳、大亚湾在严格的限价之下，开发商并不能趁势坐地起价，不断调价。
实际上，很多开发商现在卖的价格，和1年前卖的价格都几乎相差无几，因为从去年开始惠阳就实行严格的限价，谁出头封谁盘！
顶住了价格上涨，就能顶住暂时能够不限购的压力，所以这也是投资惠阳的一大机会。
但是，哪怕是粤港澳大湾区政策下，哪怕那么靠近深圳，惠州楼市并不是遍地黄金，有黄金，也有狗屎，一不留意你就会踩到屎，又臭又脏你还甩不掉。
在现在这种疯狂供不应求的局面之下，很多烂项目一定会浑水摸鱼、趁机出货，把凤姐包装成范冰冰来吸引普罗大众。
但是你要知道，在中国韭菜太多了。
很多人在市场氛围，又缺乏专业判断能力下，把凤姐当做冰冰娶回家的人大有人在，不然这么多没价值的房子怎么好像都卖完了？
火爆之下鸡犬升天
这些难以转手的区域居然有人还抢着买
别以为只有靠近深圳的惠阳和大亚湾才火爆，整个惠州都火，各个片区都骚气冲天，一副你不买我你就吃亏的姿态。
实际上，五指有长短，市场再火，总有区域是不能碰的！
1、惠州城区
基本你要买惠州城区的江北CBD、或者水口片区等市中心的新房，只要一开盘一定是摇号。
参加摇号未必能买得到，但是不参加摇号一定买不到。
更厉害的是什么，在当前惠州城区最火片区：金山湖片区。
靠着一个国家4A级规划，房价涨到1.8万/㎡不说，现场销售还直接会告诉你：如果你找不到关系，你基本不用考虑在这里买房。
同时，双合同、绑定车位销售那是再也正常不过的事。
对于惠州城区，上述现象虽然玩得有些过火。但是毕竟再怎么样都是惠州的主城区，有经济和城区人口的支撑。而且重点是惠州本地人的市场，外地的投资客占比并不明显。
最终对于这个片区我的结论是：
就算外地人去投资，虽然投资价值没有惠阳、大亚湾一些区域的价值高，但是毕竟怎么说人家也是城区，再烂也有一个城区的人口在托底。
所以，我不推荐，但也不是问题最严重的那个。
但是，下面的这几个区域那真的就是不要去碰了，若买了后期房子只能烂在自己手里
2、惠阳的一些“山水田园区”
惠阳是惠州最有投资价值的区域之一，但是不代表任何一个地方都能买。
比如惠阳有一个镇叫新圩镇，南边挨着龙岗坪地，西边靠着东莞清溪镇。也同样被炒得很火啊，被冠以三市交界中心的说法。
但是你要想清楚，这里是惠阳重点发展的地方吗？后期你的房子卖给谁呢？
这个地方都不算是最差的，至少人家有部分区域是真的挨深圳很近。
更让人难以接受的是，就是那些所谓的惠阳“山水天田园区”。
这个片区名字是我自己取的。
它不是指惠阳具体哪个地方，而是指那些散落在惠阳各个角落，除了有内部环境可以稍微拿出来说事之外，没有任何其他其他价值的项目。
我之所以这么形容，是因为这些地方既不靠惠阳城区，又没有地铁规划。
周边都是山卡卡鸟不拉屎，遍布农田、工厂的地方。除了小区内部环境好一点，你说你还有什么？
但是投资买房是光有环境就够了吗？这样子全中国人往郊区去买房就行了，任何一个城市郊区的环境一定比市区要好。
但是关键是只要有开发商敢去拿地，就一定有人会去买，而且在现在这种疯狂的市场之下也会卖得很不错。
为了让大家更好理解这种片区，我举个项目让大家理解，碧X园山河城就是我说的这种项目的典型代表。
3、大亚湾澳头区
这个地方绝对也一定会坑很多人，因为它既有大亚湾这个大片区的光环，又有靠近海的优势，凭感觉好像很不错。
但是价值上完全经不起推敲。
其一，这里实际上离深圳并不是那么靠近；
其二，这里不会有地铁规划直接连接深圳，最多只有一条惠州内部的远期地铁规划，不知道猴年马月才能兑现；
其三，这里所谓靠海，靠的是什么海，明明是臭水沟好吗？海水又脏又臭，整个水面都是黑黑的，也没有沙滩，你说这个靠海的意义是什么？
其四，这里是整个大亚湾库存最高的地方。
看到这里一大片一大片的房子，我就在想，是谁给你们的勇气竟然敢买这里的房子，梁静茹一定都不敢给这样的勇气。
而且这里有些项目既然敢跟我说它的亮点是旅居。
拿着一小片红树林湿地就敢说旅居，如果真的让你靠近像海南那样的海，你不就敢飞天说自己可以和夏威夷媲美了？
而且关键这里还很靠近惠阳的石化炼油区，你还跟我说旅居？跟我说空气好？
我不知道投资这个区域的房子后期可以转手给谁？惠州当地人？深圳人？北方人？
惠阳有那么多选择，是怎样的情况之下大家会傻到大批量去接手这里的二手房呢？博傻也不是这么博的呀！
4、博罗高铁新城
说起博罗，感觉卖点好像也不少。西边靠广州增城，东边靠惠州城区，往南走稍微远点还能扯上说自己靠深圳。
而且，这边的项目还大言不惭的宣传自己是惠州的价值洼地。
对于一个几乎没有什么核心产业支撑，城区人口只有40万的县城，房价已经到了8000元/㎡，敢叫自己是价值洼地？
大家真的懂什么叫价值洼地吗？
不是价格便宜就叫洼地，如果因为便宜就叫价值洼地，那么内蒙古，新疆、西藏那些几千块/㎡的地方都是价值洼地，你要去投资吗？
这里有个片区叫博罗高铁新城，重点是炒作高铁概念，它靠近的高铁叫赣深高铁。
是的，这条高铁是真实的，最后到达深圳也是不假的。
但是我敢保证，这条高铁可以带来的都是投资客，而不会是刚需客。投资客把这里炒起来，未来你要转手给谁呢？
因为一个高铁就敢去评判一个地方有很大发展和价值的，是非常肤浅和幼稚的思维。
你只需要稍微把问题想深那么一点，高铁真的能够对周边起到很实质性的影响吗？
高铁的作用是什么？无非就是把一个城市人运到另一个城市去。
说白了，对于这种三四线城市的高铁人流无非就是个过客，真的会因为高铁的开通，很多产业就会搬迁过来？很多人就会过来定居？
开玩笑，说不定还刚好相反，不仅吸引不到人，反而把本该属于你这个小县城的人，因为高铁开通被深圳给吸跑了。
不要把高铁的作用放得那么大，再过10年，高铁在中国不就相当于过去的火车站吗？
想想过去的火车时代，大家有争先恐后抢着在火车站旁边买房？
而且销售还会拿高铁偷换概念，销售口径说得振振有词。
“你看广州东站，2年前房价3万/㎡，现在卖到6万/㎡；深圳北站，2年前房价4万/平方米，现在价格已经去到7万/㎡。你看，只要有高铁价格就能2年翻1倍！”
天哪，多么棒的逻辑啊！实际上就是瞎扯，2年前的广州深圳有没有高铁站的地方房价都翻倍了，干高铁站屁事啊。
因为高铁利好，很多开发商纷纷来此拿地，更是形成了一个强大的置业氛围。
我随便举个例子，佳X业东江新城，一个小区竟然有1.8万套房子，可以住下10万人口，也就是说能把塞下4分之一个博罗县城人口。
看着这密密麻麻的房子，而且都是投资客为主，未来这1.8万套房子要去哪里找人来接二手盘？
以上3个片区，惠阳的“山水田园区”、大亚湾澳头区和博罗高铁新城，大家记住了，哪怕惠州没有房子卖了也不要去碰！
那反过来说，到底哪些区域会是最有投资价值的呢？同时，在当前一房难求的形势如何买到而且是买到对的房子呢？
惠州最值得投资的区域
在这里给大家再重申一次投资惠州的两条最重要的标准
1. 离深圳近
深圳面积小人口多产业强房价贵，导致它的购房需求及其容易外溢到周边。
说白了，对于房产投资来说，惠州最大的价值不是它本身，而是它命好靠深圳。
所以，哪些地方越靠深圳，哪里就越有投资价值。
这一刻，投资惠州，深圳的辐射能力要比惠州自身发展的能力这个条件来得强。
2. 有地铁规划
对于房产投资而言，地铁的价值要比高铁高得多。
高铁更多是城市与城市之间的长途运行。而地铁更多是指城市之内的短途人流输送。
如果地铁跨了城，把两个城市的短途人流运输连接了起来，这些人流对于房产来说就能够成为真正的有效人流，一定会有一部分会选择的地铁周边置业。
所以，在惠阳，能够靠地铁的楼盘后期地铁通了就能把深圳的刚需客吸引过来。
如果楼盘离深圳又近，又有地铁规划的，后期房子一定不用担心转手问题。
根据这两重标准，我认为惠州最有投资价值的片区如下：
1、惠阳片区的白云新城、高铁南站新城
关于白云新城，一方面，它紧靠着深圳坪山区，整个片区离深圳交界处也就是2-5公里范围，可以说是一路之隔。
地铁规划方面，这里是深圳地铁14号延长线的首发站，而且这条线的价值非常之高。
它不仅能直接连到深圳东进战略的最重要的两个中心：龙岗大运中心和坪山中心，而且是直接到达深圳的最核心福田CBD岗厦北，深圳当前最高地标建筑平安大厦就在这里。
关键是这条线还是深圳当前站点最宽松，平均3公里/站，时速最快，速度达到150公里/小时的地铁线，也就是说14号线的起始站惠州南站隔壁的新桥站坐到深圳终点站岗厦北只需要40分钟。
而关于惠阳的高铁南站，虽然距离上离深圳相对不是最近，但是高铁和地铁都在这里汇聚，你说价值还能差到哪里去？
2、大亚湾西区
整个大亚湾，最靠近深圳且有地铁规划就只有一个地方：大亚湾西区。
和深圳的距离上，也是一路之隔，这个片区的楼盘离深圳交界处的距离也是2-5公里。
地铁上，因为西区的北面是直接紧挨着惠阳的白云新城，所以西区北面也是比较靠近地铁14号线。
而西区的南部是有地铁16号线的规划，16号地铁线是从龙岗大运城直接出发延伸到大亚湾。离深圳近，而且一北一南都有深圳地铁延伸规划。
大亚湾西区就是整个大亚湾最有价值的片区。
3、大亚湾、惠东部分旅居项目
毕竟是承载着广州、深圳、东莞和惠州当地3000万人口的短途旅居度假需求，所以大亚湾和惠东的部分旅居项目会有一定的投资价值。
但是因为旅居项目对品质感要求非常之高，正常能入我法眼和要求的项目非常之少。
所以惠州的沿海旅居方向可以投资，但关键是如何选到优质的项目的问题。
当然，我也必须要明确一点，在惠州投资房产，能选刚需投资一定不选旅居投资，因为惠州的核心价值就不是旅居，不要本末颠倒。
最后，对于惠州城区和仲恺新区，如果有一些特别好的地段和项目，也可以投资，但是这个就更加需要专业的判断能力去做筛选了。
惠州最有投资价值的区域我已经给大家分享完，而这一刻要在粤港澳大湾区风口之下如何在惠阳进行买房呢？
下面我会给大家提出4点建议。宁愿不买，也不要错买。只买我认为有价值的区。由于文章篇幅有限，后面的部分请私信我获取。私信发送“建议”，即可获取关于惠州买房的四条最有价值的建议~
下一篇：凭什么是「万科做」
